Voir l'analyse du terrainPotentiel constructible, scénarios chiffrés et export Excel
À vérifier. Aucun scénario chiffrable Cette annonce n'apparaît pas dans le classement par défaut des opportunités.
Au prix demandé (470 000 €), aucun scénario ne dégage de marge positive en hypothèse médiane : le prix valorise déjà le bien au niveau du marché.
Adresse probable du terrain 39 Rond Point de l'Estérel, 83700 Saint-Raphaël Déduite du cadastre (parcelle probable), à confirmer avec l'agence. Adresse BAN la plus proche, à 15 m du centre de la parcelle.
Référence cadastrale
AP 404 · 854 m² (annonce : 864 m²)
Voir sur le Géoportail ↗
· cadastre.gouv.fr ↗
(section AP, numéro 404, commune Saint-Raphaël)
La position GPS publiée par l'annonce se trouve à 175 m de cette parcelle : les agences masquent souvent l'adresse, ce point est approximatif.
Document utilisé PLU de Saint-Raphaël (PLU) · version en vigueur du 10/09/2026 · zone Uvj2 · Plan sur le Géoportail de l'urbanisme ↗ · Règlement ↗
| Scénario | Statut | Prudente | Médiane | Optimiste | Marge médiane |
|---|---|---|---|---|---|
| Rénover-revendre | Possible | −529 218 € | −511 933 € | −494 648 € | −430,9 % |
| Extension | Impossible | Non chiffré : Emprise restante 0 m² (0 m² autorisés, moins piscine 0 m² et bâti existant 102 m² (BD TOPO) + 10 % de terrasses, soit 112 m²). 0 m² supposent 2 niveaux en gradins sur une pente de 7,6 % : coûteux, et l'ABF (site inscrit) peut réduire le projet. | |||
| Surélévation | Impossible | Non chiffré : Pas de plancher résiduel suffisant ou hauteur déjà atteinte : aucun niveau supplémentaire possible. | |||
| Extension + rénovation | Impossible | Non chiffré : Extension prudente de 0 m² de plain-pied et rénovation lourde des 54 m² existants. Reste soumis à l'avis de l'ABF (site inscrit), mais sans gradins. | |||
| Division | Impossible | Non chiffré : Unité foncière de 854 m², sous le seuil de 800 m², lot détaché inférieur à 300 m² ou prix du terrain à bâtir inconnu : division non retenue. | |||
| Démolition-reconstruction | Impossible | Non chiffré : Construction neuve non retenue : terrain trop petit pour le minimum du règlement, zone non constructible ou surface de plancher insuffisante. | |||
| Lots | Impossible | Non chiffré : Plusieurs logements : non étudié pour ce terrain (programme de promotion à instruire au cas par cas). | |||
Résultat net par scénario et par hypothèse de prix. Rénovation et extension : avant impôt. Construction neuve : après TVA, financement participatif et impôt sur les sociétés. Activez JavaScript pour modifier les hypothèses.
Les formules sont dans le fichier Excel et reprennent vos saisies. Estimation indicative, pas un certificat d'urbanisme ni un conseil d'investissement : vérifiez en mairie, faites chiffrer les travaux et consultez l'Architecte des Bâtiments de France avant toute offre. Voir les opportunités à Saint-Raphaël →
| Règle | Valeur | Sur cette parcelle |
|---|---|---|
| Emprise au sol | non réglementée | |
| Hauteur maximale | selon les voisins | bâti actuel mesuré à 3,7 m |
| Implantation | voie ?, limites ? |
Comparaison basée sur la médiane des ventes DVF (DGFiP) des biens comparables du secteur quand il y en a assez (sinon de la commune) et le loyer moyen de la commune — estimation indicative, à vérifier avant toute décision. Voir la fiche complète de Saint-Raphaël →
Négociation possible : une offre autour de 447 000 € (environ 5 % sous le prix demandé) est défendable.
Estimation indicative fondée sur la durée en ligne, les baisses déjà consenties, l'écart au marché (ventes DVF) et le nombre d'agences qui proposent le bien.
Moyenne des annonces mises en ligne chaque mois (vente), comparée à ce bien (8 704 €/m²).
Pas encore assez de données : l'annonce vient d'être détectée.
| Date | Prix | Variation |
|---|---|---|
| 18/10/2026 | 470 000 € | — mise en ligne |
Recevez un email si le prix change, si le texte de l'annonce est modifié ou si de nouvelles photos sont ajoutées.
Située dans le secteur recherché de Boulouris à Saint-Raphaël, cette propriété offre un fort potentiel sur une parcelle de 854 m². La maison existante développe actuellement 54 m² habitables. Plusieurs options sont possibles selon votre projet : conserver l’existant, réaliser une surélévation, créer une extension ou concrétiser le projet complet déjà validé. Un permis de construire a été déposé et accepté sous l’ancien PLU de Saint-Raphaël, lorsque l’emprise au sol autorisée était de 25 % (contre 15 % aujourd’hui avec le nouveau PLU). Il s’agit d’un avantage rare et stratégique dans le contexte réglementaire actuel. Le permis est purgé de tout recours (délai légal de deux mois écoulé). Le projet validé prévoit : Une surface de plancher totale de 194,93 m² La réalisation d’une piscine Un projet architectural complet conçu par architecte Des chambres bénéficiant d’un aperçu mer Les plans peuvent être modifiés et adaptés selon les souhaits des futurs acquéreurs, sous réserve du respect du permis accordé et de la réglementation en vigueur. Toutes les études techniques ont été réalisées et sont incluses dans la vente : Étude de sol Étude géomètre Étude hydraulique Étude thermique...
