Servitudes : ce que vous devez savoir avant de signer
Passage, vue, canalisation, mitoyenneté : certaines servitudes peuvent considérablement limiter votre projet. Les détecter avant l'achat.
Une servitude est une charge qui grève un bien immobilier au profit d'un autre. Beaucoup d'acheteurs n'en découvrent l'existence qu'après l'achat — trop tard.
Les principales servitudes
- Servitude de passage : un voisin doit pouvoir traverser votre terrain pour accéder au sien (enclavement).
- Servitude de vue : limite la hauteur ou les ouvertures sur le terrain voisin.
- Servitudes de canalisation, ligne électrique, gaz : passage d'un réseau public.
- Mitoyenneté : régime particulier des murs ou clôtures partagés.
- Servitudes administratives : monuments historiques (zone de 500 m), zones de protection.
Comment les identifier
Le titre de propriété mentionne les servitudes constituées par actes notariés. Mais beaucoup de servitudes « légales » ou « par destination du père de famille » ne sont pas écrites.
Demandez systématiquement au notaire un certificat d'urbanisme (ou consultez le PLU local) — il révèle les servitudes administratives.
L'impact sur la valeur
Une servitude de passage sur 100 m² peut amputer 8-15 % de la valeur du terrain. Une servitude vue empêchant la surélévation pèse encore plus si vous prévoyiez d'agrandir.