Loi Climat et DPE : l'impact réel sur la valeur de votre bien
Depuis 2025, les logements F ne peuvent plus être loués. En 2028, ce sera le tour des E. Quelles conséquences sur les prix de vente ?
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a marqué un tournant : le diagnostic de performance énergétique (DPE) n'est plus une simple information, c'est désormais un critère opposable qui interdit progressivement la location des logements les plus énergivores.
Le calendrier des interdictions de location
- 1er janvier 2025 — les logements classés G ne peuvent plus être loués (nouveaux baux).
- 1er janvier 2028 — interdiction étendue aux logements classés F.
- 1er janvier 2034 — interdiction des logements classés E.
Le parc concerné est massif : on estime à 4,8 millions le nombre de « passoires thermiques » (F et G) en France métropolitaine, soit environ 17 % des logements.
L'impact sur les prix de vente
Les Notaires de France publient chaque année leur étude sur la « valeur verte ». Pour 2024, les écarts observés par rapport à un bien classé D (référence) sont :
- A : +6 à +8 %
- B : +3 à +5 %
- C : +1 à +3 %
- D : référence (0 %)
- E : −2 à −4 %
- F : −7 à −10 %
- G : −10 à −15 %
Ces ordres de grandeur varient selon les régions — l'effet est plus marqué dans les marchés tendus (Paris, métropoles) que dans les zones rurales.
Vendre un bien classé F ou G : trois stratégies
1. Rénover avant de vendre. Le passage de F à D coûte généralement entre 20 000 et 60 000 € selon le bien (isolation, chauffage, ventilation). Les aides MaPrimeRénov' et les certificats d'économies d'énergie peuvent couvrir 30 à 80 % du coût pour les ménages éligibles.
2. Vendre en l'état avec une décote affichée. Stratégie honnête, qui attire des acheteurs marchands de biens ou des particuliers prêts à mener les travaux. Décote moyenne : −10 à −18 % selon la zone.
3. Vendre à un bailleur social ou investisseur institutionnel. Certains opérateurs achètent justement pour rénover et louer ensuite.
Acheter un bien F ou G : opportunité ou piège ?
Pour un investisseur patrimonial qui peut mener les travaux, c'est une opportunité de plus-value : acheter décoté, rénover (avec aides), revendre à la valeur D. Pour un primo-accédant sans capacité d'investissement complémentaire, c'est un piège : charges énergétiques élevées, factures de rénovation à venir, difficulté à revendre.
La règle d'or : chiffrer les travaux avant de signer. Un audit énergétique (obligatoire depuis 2023 pour les ventes de F et G) en donne la trame.