Loi Carrez : surface utile, privative, habitable — les pièges
75 m² Carrez ne valent pas 75 m² habitables. Décryptage des notions de surface dans l'immobilier français.
La notion de « surface » d'un logement français est multiple, et chacune a son cadre légal. Les confondre peut coûter cher.
La loi Carrez
Concerne les ventes en copropriété. La surface privative au sens Carrez exclut :
- Les surfaces sous 1,80 m de hauteur sous plafond,
- Les balcons, terrasses, vérandas non chauffées,
- Les caves, parkings, greniers,
- Les murs, gaines, cloisons.
L'erreur de plus de 5 % donne droit à une diminution de prix proportionnelle.
La surface habitable
Notion utilisée pour la location nue (loi Boutin). Plus restrictive : exclut aussi les locaux à usage de combles non aménagés (même hauts), de cellier, de garage.
La surface utile
Notion plus large, utilisée notamment pour les calculs de fiscalité (taxe foncière). Inclut les annexes (caves, greniers) à hauteur de 50 %.
La surface de plancher
Notion d'urbanisme, utilisée pour les permis de construire et les PLU. Mesurée au nu intérieur des murs porteurs, déduit les vides et trémies.
L'effet sur le prix
Un logement de 75 m² Carrez peut afficher 80 m² « surface vraie » (avec une terrasse de 5 m²) ou 70 m² habitables (si combles bas). D'où l'importance de regarder l'annonce avec esprit critique.