Déficit foncier : l'outil méconnu pour bailleurs au régime réel
Quand les charges dépassent les loyers, le déficit foncier réduit votre impôt sur le revenu. Un mécanisme puissant, à manier précisément.
Le déficit foncier permet de réduire son impôt sur le revenu en investissant dans un bien locatif nu (non meublé) qui nécessite des travaux. Mode d'emploi.
Le principe
Vos revenus fonciers (loyers reçus) moins vos charges (intérêts d'emprunt, travaux, frais) peuvent donner un résultat négatif. Ce déficit s'impute :
- D'abord sur les revenus fonciers des 10 années suivantes (sans limite),
- Ensuite sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an (porté à 21 400 € pour la rénovation énergétique 2023-2025).
Le plafond rénovation énergétique
Pour les travaux qui font sortir le bien de la catégorie E, F ou G du DPE, le plafond est doublé à 21 400 € jusqu'à fin 2025. Un cadeau fiscal massif pour rénover.
Ce qui n'est PAS du déficit foncier
Les travaux d'amélioration et d'agrandissement (création de surface, surélévation) ne sont pas déductibles — ils s'amortissent. Seuls les travaux d'entretien et de réparation sont concernés.
Stratégie type
Acheter un bien classé F ou G à rénover lourdement, déduire jusqu'à 21 400 €/an pendant 2-3 ans, le sortir à un DPE C ou D, le relouer plus cher.