Voir l'analyse du terrainPotentiel constructible, scénarios chiffrés et export Excel
À vérifier. Sans potentiel au prix demandé Cette annonce n'apparaît pas dans le classement par défaut des opportunités.
Au prix demandé (1 155 000 €), aucun scénario ne dégage de marge positive en hypothèse médiane : le prix valorise déjà le bien au niveau du marché.
Adresse probable du terrain non déterminée (aucune adresse proche dans la commune) Déduite du cadastre (parcelle moyenne), à confirmer avec l'agence.
Référence cadastrale
AN 189 · 278 m² (annonce : 301 m²)
Voir sur le Géoportail ↗
· cadastre.gouv.fr ↗
(section AN, numéro 189, commune Villefranche-sur-Mer)
Document utilisé PLUm Métropole Nice Côte d'Azur (PLUm) · version en vigueur du 27/07/2026 · zone UFc1 · Plan sur le Géoportail de l'urbanisme ↗ · Règlement ↗
| Scénario | Statut | Prudente | Médiane | Optimiste | Marge médiane |
|---|---|---|---|---|---|
| Rénover-revendre | Possible | −785 784 € | −367 297 € | −269 579 € | −36,6 % |
| Extension | Impossible | Non chiffré : Emprise restante 0 m² (27 m² autorisés, moins piscine 0 m² et bâti existant 155 m² (BD TOPO) + 10 % de terrasses, soit 170 m²). 0 m² supposent 2 niveaux en gradins sur une pente de 14,3 % : coûteux, et l'ABF (site inscrit) peut réduire le projet. | |||
| Surélévation | Impossible | Non chiffré : Pas de plancher résiduel suffisant ou hauteur déjà atteinte : aucun niveau supplémentaire possible. | |||
| Extension + rénovation | Impossible | Non chiffré : Extension prudente de 0 m² de plain-pied et rénovation lourde des 73 m² existants. Reste soumis à l'avis de l'ABF (site inscrit), mais sans gradins. | |||
| Division | Impossible | Non chiffré : Unité foncière de 278 m², sous le seuil de 800 m², lot détaché inférieur à 300 m² ou prix du terrain à bâtir inconnu : division non retenue. | |||
| Démolition-reconstruction | Impossible | Non chiffré : Construction neuve non retenue : terrain trop petit pour le minimum du règlement, zone non constructible ou surface de plancher insuffisante. | |||
| Lots | Impossible | Non chiffré : Plusieurs logements : non étudié pour ce terrain (programme de promotion à instruire au cas par cas). | |||
Résultat net par scénario et par hypothèse de prix. Rénovation et extension : avant impôt. Construction neuve : après TVA, financement participatif et impôt sur les sociétés. Activez JavaScript pour modifier les hypothèses.
Les formules sont dans le fichier Excel et reprennent vos saisies. Estimation indicative, pas un certificat d'urbanisme ni un conseil d'investissement : vérifiez en mairie, faites chiffrer les travaux et consultez l'Architecte des Bâtiments de France avant toute offre. Voir les opportunités à Villefranche-sur-Mer →
| Règle | Valeur | Sur cette parcelle |
|---|---|---|
| Emprise au sol | 10 % | jusqu'à 27 m² au sol (bâti actuel 155 m²) |
| Hauteur maximale | 7 m | bâti actuel mesuré à 5,8 m |
| Implantation | voie 5 m, limites 5 m | |
| Espaces verts | 60 % |
Notes de lecture du règlement : Hauteur maximale à l'égout (toiture). Interdits: commerces de gros, entrepôts, industries, camping, carrières, affouillements >3m en bordure de voies. Zones à vallons: recul non-aedificandi 2,50m de part et d'autre de l'axe. Secteurs en trame verte et bleue: +5% espaces verts (+65% total), 60% en pleine terre. Périmètres risques naturels et Plan d'Exposition au Bruit: dispositions spéciales. Compostage obligatoire pour habitations. Stationnement: dispositions générales du PLUm non citées ici.
Comparaison basée sur la médiane des ventes DVF (DGFiP) des biens comparables du secteur quand il y en a assez (sinon de la commune) et le loyer moyen de la commune — estimation indicative, à vérifier avant toute décision. Voir la fiche complète de Saint-Jean-Cap-Ferrat →
Négociation possible : une offre autour de 1 094 000 € (environ 5 % sous le prix demandé) est défendable.
Estimation indicative fondée sur la durée en ligne, les baisses déjà consenties, l'écart au marché (ventes DVF) et le nombre d'agences qui proposent le bien.
Moyenne des annonces mises en ligne chaque mois (vente), comparée à ce bien (15 687 €/m²).
Pas encore assez de données : l'annonce vient d'être détectée.
| Date | Prix | Variation |
|---|---|---|
| 06/09/2026 | 1 155 000 € | — mise en ligne |
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VILLEFRANCHE-SUR-MER – VILLA – 4 PIÈCES – 74 M² – SUBLIME VUE MER PANORAMIQUE – TERRAIN DE 300 M² Face à la rade de Villefranche-sur-Mer, cette villa en parfait état offre une vue mer panoramique à couper le souffle et un cadre de vie confidentiel et privilégié. Son exposition Sud-Sud/Ouest, sa terrasse et son jardin de 301 m² invitent à profiter pleinement de l'extérieur tout au long de l'année. Entièrement rénovée au fil des dernières années, la maison développe environ 74 m² et séduit par sa spacieuse pièce de vie lumineuse avec cuisine américaine équipée, largement ouverte sur la terrasse et la mer. La cuisine bénéficie en plus d'un espace cellier/buanderie optimisant le confort de vie au sein de la villa. L'espace nuit, quant à lui, comprend une suite parentale avec salle d'eau et WC, deux chambres supplémentaires, une seconde salle d'eau et un WC indépendant, offrant une distribution fonctionnelle et agréable au quotidien. À l'extérieur, le jardin de 301 m² permet de profiter de plusieurs espaces de détente et offre un potentiel d'aménagement avec la possibilité d'y installer une piscine hors-sol. Un abri de jardin avec espace de stockage complète l'ensemble, ainsi qu'un espa...
