Voir l'analyse du terrainPotentiel constructible, scénarios chiffrés et export Excel
À vérifier. Sans potentiel au prix demandé Cette annonce n'apparaît pas dans le classement par défaut des opportunités.
Au prix demandé (845 000 €), aucun scénario ne dégage de marge positive en hypothèse médiane : le prix valorise déjà le bien au niveau du marché.
Adresse probable du terrain 2170 Avenue Olivula, 06230 Villefranche-sur-Mer Déduite du cadastre (parcelle probable), à confirmer avec l'agence. Adresse BAN la plus proche, à 28 m du centre de la parcelle.
Référence cadastrale
AC 396 · 253 m² (annonce : 250 m²)
Voir sur le Géoportail ↗
· cadastre.gouv.fr ↗
(section AC, numéro 396, commune Villefranche-sur-Mer)
La position GPS publiée par l'annonce se trouve à 105 m de cette parcelle.
Document utilisé PLUm Métropole Nice Côte d'Azur (PLUm) · version en vigueur du 27/07/2026 · zone UFc1 · Plan sur le Géoportail de l'urbanisme ↗ · Règlement ↗
| Scénario | Statut | Prudente | Médiane | Optimiste | Marge médiane |
|---|---|---|---|---|---|
| Rénover-revendre | Possible | −613 691 € | −338 522 € | −274 269 € | −51,3 % |
| Extension | Impossible | Non chiffré : Emprise restante 0 m² (25 m² autorisés, moins piscine 0 m² et bâti existant 95 m² (BD TOPO) + 10 % de terrasses, soit 104 m²). 0 m² supposent 2 niveaux en gradins sur une pente de 2,4 % : coûteux, et l'ABF (site inscrit) peut réduire le projet. | |||
| Surélévation | Impossible | Non chiffré : Pas de plancher résiduel suffisant ou hauteur déjà atteinte : aucun niveau supplémentaire possible. | |||
| Extension + rénovation | Impossible | Non chiffré : Extension prudente de 0 m² de plain-pied et rénovation lourde des 48 m² existants. Reste soumis à l'avis de l'ABF (site inscrit), mais sans gradins. | |||
| Division | Impossible | Non chiffré : Unité foncière de 253 m², sous le seuil de 800 m², lot détaché inférieur à 300 m² ou prix du terrain à bâtir inconnu : division non retenue. | |||
| Démolition-reconstruction | Impossible | Non chiffré : Construction neuve non retenue : terrain trop petit pour le minimum du règlement, zone non constructible ou surface de plancher insuffisante. | |||
| Lots | Impossible | Non chiffré : Plusieurs logements : non étudié pour ce terrain (programme de promotion à instruire au cas par cas). | |||
Résultat net par scénario et par hypothèse de prix. Rénovation et extension : avant impôt. Construction neuve : après TVA, financement participatif et impôt sur les sociétés. Activez JavaScript pour modifier les hypothèses.
Les formules sont dans le fichier Excel et reprennent vos saisies. Estimation indicative, pas un certificat d'urbanisme ni un conseil d'investissement : vérifiez en mairie, faites chiffrer les travaux et consultez l'Architecte des Bâtiments de France avant toute offre. Voir les opportunités à Villefranche-sur-Mer →
| Règle | Valeur | Sur cette parcelle |
|---|---|---|
| Emprise au sol | 10 % | jusqu'à 25 m² au sol (bâti actuel 95 m²) |
| Hauteur maximale | 7 m | bâti actuel mesuré à 5,8 m |
| Implantation | voie 5 m, limites 5 m | |
| Espaces verts | 60 % |
Notes de lecture du règlement : Hauteur maximale à l'égout (toiture). Interdits: commerces de gros, entrepôts, industries, camping, carrières, affouillements >3m en bordure de voies. Zones à vallons: recul non-aedificandi 2,50m de part et d'autre de l'axe. Secteurs en trame verte et bleue: +5% espaces verts (+65% total), 60% en pleine terre. Périmètres risques naturels et Plan d'Exposition au Bruit: dispositions spéciales. Compostage obligatoire pour habitations. Stationnement: dispositions générales du PLUm non citées ici.
Comparaison basée sur la médiane des ventes DVF (DGFiP) des biens comparables du secteur quand il y en a assez (sinon de la commune) et le loyer moyen de la commune — estimation indicative, à vérifier avant toute décision. Voir la fiche complète de Saint-Jean-Cap-Ferrat →
Négociation possible : une offre autour de 800 000 € (environ 5 % sous le prix demandé) est défendable.
Estimation indicative fondée sur la durée en ligne, les baisses déjà consenties, l'écart au marché (ventes DVF) et le nombre d'agences qui proposent le bien.
Moyenne des annonces mises en ligne chaque mois (vente), comparée à ce bien (17 495 €/m²).
Pas encore assez de données : l'annonce vient d'être détectée.
| Date | Prix | Variation |
|---|---|---|
| 06/09/2026 | 845 000 € | — mise en ligne |
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EXCLUSIVITÉ - VILLEFRANCHE-SUR-MER – VILLA - 3 PIÈCES – 51 M² – VUE MER PANORAMIQUE – TERRASSES – GARAGE - TERRAIN DE 250 M² Sur les hauteurs de Villefranche-sur-Mer, cette villa entièrement rénovée en 2026 offre une vue spectaculaire sur la rade et un cadre de vie tourné vers la Méditerranée. Chaque niveau profite d’une ouverture sur l’extérieur et d’un panorama dégagé jusqu’au Cap Ferrat. La villa développe environ 51 m² habitables répartis sur deux niveaux. Le séjour avec cuisine ouverte bénéficie d’une large baie vitrée donnant accès à une terrasse plein sud face à la mer. L’ensemble a été repensé dans un esprit contemporain, lumineux et épuré. Un WC indépendant complète le rez-de-jardin. L’espace nuit, à l'étage, comprend deux chambres dont une vue mer, ainsi qu’une salle de douche. À l’extérieur, plusieurs espaces aménagés permettent de profiter pleinement du site : terrasse panoramique, coin détente ombragé et espace prévu pour l’installation d’un jacuzzi. L’exposition plein sud assure un ensoleillement optimal toute la journée. Un garage de plus de 25 m² avec accès direct depuis la route complète le bien. La villa est entièrement rénovée. L'aménagement extérieur, le jacuzzi...
