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Capacité d'emprunt : calculs et règles HCSF 2026
Combien pouvez-vous emprunter en 2026 ? Les règles du HCSF, les ratios bancaires et les exceptions.
Avant de chercher un bien, déterminer sa capacité d'emprunt évite les déceptions. Voici les règles applicables en 2026.
Les normes HCSF
Le Haut Conseil de Stabilité Financière encadre les conditions d'octroi :
- Taux d'effort maximal : 35 % des revenus (assurance comprise).
- Durée maximale : 25 ans pour l'ancien, 27 ans pour le neuf et l'ancien avec travaux (> 25 %).
- Marge dérogatoire : la banque peut dépasser ces limites pour 20 % des dossiers, dont 30 % réservé aux primo-accédants.
Le calcul
Revenus mensuels nets × 0,35 = mensualité maximale.
Pour 4 000 € de revenus nets, la mensualité plafonnée est 1 400 €. À 3 % sur 25 ans, cela permet d'emprunter ≈ 295 000 €.
Ce qui compte dans les revenus
- Salaires nets (CDI confirmé),
- Primes et 13e mois (lissés sur 12 mois si réguliers),
- 70 % des revenus locatifs nets (les banques décotent),
- Pensions, rentes.
Ce qui ne compte pas (ou peu)
- Périodes d'essai,
- Indemnités de stage,
- Revenus exceptionnels,
- Bonus très variables.
L'apport
Théoriquement plus exigé. En pratique, les banques attendent 10 à 20 % du prix pour couvrir les frais et rassurer. Sans apport, négociation difficile sauf primo-accédant ou très haut revenu.