Vendre un bien occupé par un locataire : règles et stratégies

Vous pouvez vendre votre bien même s'il est loué — mais le locataire a des droits qu'il faut respecter sous peine de nullité de la vente.

Vente avec maintien du locataire

L'acheteur reprend le bail tel quel. Aucune notification spéciale n'est requise au locataire (à part la nouvelle adresse de paiement). C'est un bien « vendu occupé », généralement décoté de 10 à 20 % par rapport au marché libre.

Vente avec congé pour vendre

Pour vendre libre, vous délivrez un congé pour vendre :

• 6 mois avant la fin du bail (location vide) ou 3 mois (meublée),
• Par lettre recommandée AR ou acte d'huissier,
• Mentionnant le prix et les conditions de la vente,
• Contenant un droit de préemption pour le locataire (2 mois pour répondre).

Le droit de préemption

Le locataire est prioritaire : il peut acheter le bien au prix et conditions notifiés. S'il accepte, vous êtes obligé de vendre à lui.

Stratégies pour vendre libre

• Attendre le départ naturel du locataire (fin de bail non renouvelé par lui).
• Négocier un départ amiable avec indemnité (1-3 mois de loyer typique).
• Délivrer le congé pour vendre en respectant scrupuleusement la procédure.

Décote vendu occupé

L'investisseur achète moins cher car il accepte un loyer fixe (souvent inférieur au marché) et ne peut pas reprendre le bien rapidement. La décote tourne autour de 12-18 %.