Rentabilité brute, nette, nette-nette : tout comprendre
Trois indicateurs, trois niveaux de réalité. Comment passer de la promesse marketing à votre vraie performance.
« Rentabilité 8 % », dit l'annonce. Mais c'est laquelle ? Brute, nette, nette-nette ? Chaque mot fait perdre quelques points — et change l'analyse.
Rentabilité brute
(Loyer annuel hors charges × 100) / Prix d'achat. Indicateur publicitaire par excellence : il survalorise l'investissement. C'est un point de départ, pas une décision.
Rentabilité nette de charges
On déduit : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance PNO, gestion locative, vacance prévisionnelle (1 mois sur 12), travaux d'entretien.
Règle empirique : nette ≈ 60 à 75 % de la brute. Une brute à 7 % devient une nette à 4,5-5 %.
Rentabilité nette-nette (ou nette d'impôt)
On déduit ensuite la fiscalité. Selon votre tranche marginale et le régime fiscal (LMNP, micro-foncier, réel) : −10 à −40 % supplémentaires.
La nette-nette est ce qui vous reste réellement en poche. C'est cette dernière qui doit guider la décision.
Bench-mark 2026
- Métropole patrimoniale : nette-nette 2-3 %.
- Ville moyenne dynamique : 4-5 %.
- Cas exceptionnels : 6 %+.
L'effet de levier
Avec un crédit à 3 %, même une nette-nette à 3 % peut être très profitable car le capital se constitue avec l'argent du locataire.