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Investir en immobilier locatif : les 10 règles d'or
Synthèse de 30 ans d'expérience patrimoniale française : 10 règles à respecter pour ne pas se planter.
Acheter pour louer demande méthode. Voici les 10 principes que reviennent invariablement chez les investisseurs immobiliers expérimentés.
Les 10 règles
- Achetez là où vous comprenez le marché. Pas à 500 km de chez vous sur un coup de tête.
- Privilégiez l'emplacement à la surface. Un T2 dans une rue passante vaut mieux qu'un T3 perdu en périphérie.
- Vérifiez la tension locative avant de signer, pas après.
- Acheter sous le médian DVF du quartier, jamais au-dessus.
- Calculez en rentabilité nette, pas brute. Une brute à 8 % avec 2 mois de vacance, c'est 6 %.
- Anticipez les travaux. Tout bien locatif vieillit. Budget travaux : 1-2 % du prix par an.
- Choisissez le bon régime fiscal. LMNP réel souvent plus avantageux que micro.
- Mensualité de crédit ≤ 80 % du loyer. Garde-fou pour absorber les coups durs.
- Constituez un fonds de roulement. 3-6 mensualités en réserve pour les imprévus.
- Soyez patient. L'immobilier paie sur 10-20 ans, pas sur 2.
L'erreur fatale
Acheter sur un coup de cœur émotionnel. Vous achetez pour un locataire que vous ne connaissez pas — pas pour vous-même.