Acheter une parcelle constructible : la check-list
Avant de signer un compromis sur un terrain, sept vérifications essentielles à mener.
Le terrain est l'actif risque du promoteur. Une mauvaise acquisition condamne toute l'opération. Voici la check-list.
1. Le zonage PLU
U ou AU constructibles, A ou N non. Vérifier sur le Géoportail de l'Urbanisme. Si AU, déterminer s'il est ouvert à l'urbanisation ou non.
2. Le règlement écrit
Lire intégralement la section sur la zone. Emprise, hauteur, recul, coefficient de pleine terre, stationnement. Ne pas se limiter au résumé.
3. La viabilité
Eau, électricité, assainissement, gaz, fibre : sont-ils en bordure de parcelle ou faut-il les amener ? Coût parfois supérieur à 20 000 € pour amener les réseaux.
4. Le sol
Étude de sol G2 indispensable. Sol argileux → fondations renforcées (+15-30 % du gros œuvre). Sol pollué → dépollution (peut tuer l'opération).
5. Les servitudes
Passage, vue, canalisations, lignes électriques. Vérifier titre de propriété + certificat d'urbanisme.
6. Les voisins
Risque de recours contre permis de construire. Une visite des voisins immédiats avant signature évite parfois 6-12 mois de procédure ultérieure.
7. La rentabilité brute
Faisabilité financière préliminaire : prix terrain + estimation construction + frais = prix de revient au m² vendable. Doit être ≤ 80 % du prix de vente attendu pour avoir une marge sain.