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Marchand de biens : statut, fiscalité, rentabilité
Acheter, rénover, revendre : le métier de marchand de biens en France impose un cadre fiscal et juridique spécifique.
Le marchand de biens est l'acteur qui achète des biens immobiliers pour les revendre avec profit, après ou sans travaux. C'est une activité commerciale soumise à un régime spécifique.
Le statut
Activité commerciale par nature. À exercer sous statut d'entreprise individuelle, EURL, SARL, SAS — le plus souvent en SAS pour la souplesse.
La fiscalité
- TVA sur marge applicable dans la majorité des cas (terrain ou bien ancien acquis sans TVA déductible). Marge taxable = prix de cession − prix d'acquisition, TVA = marge × 20/120.
- Impôt sur les sociétés à 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà.
- Pas d'abattement pour durée : aucun avantage à garder le bien longtemps (au contraire).
La rentabilité visée
Marge brute typique : 15-25 % du prix de revient. Marge nette après TVA et IS : 8-15 %. En dessous, l'opération n'absorbe pas les imprévus.
Cycle d'opération
- Sourcing du bien (le plus difficile),
- Acquisition et travaux (6-18 mois),
- Commercialisation et vente (3-9 mois),
- Cycle total : 12-24 mois selon ampleur.
Les risques
- Retournement du marché pendant les travaux,
- Imprévus de chantier (asbeste, structure),
- Délai de revente plus long que prévu (frais financiers s'accumulent),
- TVA sur marge plus lourde que prévu si la marge brute est sous-estimée.