Prix au m² médian : indicateur fiable ou trompeur ?

« Le prix médian à Nîmes est de 2 350 €/m² » — phrase rassurante, mais qui mérite d'être décortiquée. Que signifie vraiment cette valeur ?

Médiane vs moyenne

La médiane est la valeur centrale : 50 % des ventes sont au-dessus, 50 % en dessous. La moyenne est plus sensible aux valeurs extrêmes — une vente à 8 000 €/m² peut décaler la moyenne de 5 % sans changer la médiane.

Les biais cachés

• Composition du panel : si vous n'avez que 12 ventes, surface ou type concentrés, la médiane n'est pas représentative.
• Ancienneté des ventes : 3 ans, c'est long. Marché peut avoir bougé.
• Le périmètre : élargir le rayon dilue ; le restreindre fragilise.

L'utiliser intelligemment

La médiane comme point d'ancrage, oui. Mais toujours assortie de la fourchette interquartile (P25-P75) qui révèle la dispersion réelle. Une médiane à 3 000 €/m² avec un IQR allant de 2 200 à 4 000 dit une chose ; le même médian avec un IQR 2 800-3 200 en dit une autre.