Compromis ou promesse de vente : quelles différences ?
Compromis de vente, promesse unilatérale : les deux engagements précédant la signature finale ne sont pas équivalents.
Avant la signature de l'acte authentique chez le notaire, l'accord vendeur-acheteur se formalise par un acte préparatoire — qui peut être un compromis ou une promesse.
Le compromis de vente
C'est une promesse synallagmatique : les deux parties s'engagent. Le vendeur à vendre, l'acheteur à acheter. C'est l'acte le plus fréquent en France.
- Acompte de 5 à 10 % versé par l'acheteur,
- Conditions suspensives (financement, urbanisme, etc.),
- Délai de rétractation de 10 jours pour l'acheteur (loi SRU).
La promesse unilatérale de vente
Seul le vendeur s'engage. L'acheteur dispose d'une option d'achat qu'il peut lever ou non pendant une période donnée. Souvent utilisée en région parisienne, sur des marchés tendus.
- Versement d'une indemnité d'immobilisation de 5-10 %,
- Si l'acheteur ne lève pas l'option, l'indemnité est perdue,
- Si le vendeur se rétracte, il doit verser des dommages-intérêts.
Quelle différence concrète ?
Le compromis « bloque » les deux parties plus fortement. La promesse laisse plus de souplesse à l'acheteur, mais peut désavantager le vendeur si elle s'étire.
Coût
Compromis sous seing privé : gratuit (juste les frais de notaire éventuels). Promesse de vente : droits d'enregistrement de 125 € obligatoires + frais de notaire si signature authentique.